Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечной системы
3.1 Основные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
Особенность банковской деятельности требует от законодателя адекватного специального правового регулирования. Но, в некоторых случаях положения ГК РФ не уточняются и дополняются специальным законодательством, а подменяются и необоснованно изменяются, что ведет к теоретическим противоречиям и практическим проблемам1.
Ипотека является одним из наиболее надежных и как следствие - одним из наиболее желательных способов обеспечения обязательств по кредитному договору. Этот способ гарантирует исполнение обязательств заемщика, который может претендовать на лидирующие позиции. На практике серьезным препятствием для этого служит отсутствие однозначности в понимании отдельных положений законодательства, посвященных ипотеке. Наибольшее количество разногласий вызывают положения о необходимости одновременной ипотеки здания (сооружения) и прав на земельный участок под ним, предусмотренные ст. 340 ГК РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ2 и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»3.
Первостепенно законодатель исходил из принципа единства судьбы зданий (сооружений) и земельных участков, необходимых для их использования, закрепив его в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ4. Как его последовательное воплощение можно рассматривать нормы ст. 552 ГК РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ5, ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке».
Отметим, если переход прав на земельный участок, при их наличии у продавца по договору купли-продажи (ст. 552 ГК РФ), происходит по умолчанию в силу закона, независимо от наличия условий об этом в договоре, то в случае с ипотекой передача в обеспечение здания предполагает необходимость выяснения факта наличия прав на земельный участок и внесения соответствующих положений об ипотеке этих прав в договор.
Именно эта формулировка нормы об ипотеке (ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке») указывает на возможность признания его (договора) недействительным, тем самым порождая длительные споры и различия в толковании, которые и в настоящее время не пришли к своему логическому завершению.
В отсутствие прав на землю здание (сооружение) в ипотеку не принималось. Но позже появилось разъяснение в п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»6, которое указывает на то, что, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Такое же разъяснение применялось к тождественной норме ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», принятого уже после публикации вышеуказанного Постановления. Нельзя сказать, чтобы этот документ внес полную ясность. Скорее, наоборот - обозначил проблему выявления наличия или отсутствия прав на земельный участок под закладываемым зданием.
Следует обозначить и то, что если запись в ЕГРП о правах собственника закладываемого здания на земельный участок под ним отсутствовала, то многие кредитные организации рассматривали данную ситуацию как юридический риск и препятствие для принятия такого обеспечения, так как нельзя было исключить выявление права аренды, не подлежащего регистрации, и следовательно, возможно было признание данного договора ипотеки недействительным на основании несоответствия требованиям ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке».
При ипотеке здания (сооружения) термин «залог» применялся к правам аренды земельного участка под зданием из договора, не подлежащего регистрации, а понятие «ипотека» использовалось только по отношению к правам аренды, сведения о которых должны быть внесены в ЕГРП.
При залоге права аренды из краткосрочного договора общий срок, на который предоставлялось в обеспечение здание с правами на участок под ним, также ограничивались сроком действия договора аренды. А это, в свою очередь, исключает предоставление так называемых длинных денег (столь важных для развития бизнеса) посредством заключения кредитного договора (основной сделки) на длительный срок. Порождаемое этим обстоятельством отсутствие стабильности также мало отвечает реалиям экономической жизни и потребностям субъектов предпринимательской деятельности. Однако этот подход уже просуществовал долгое время и продолжает применяться по сей день. Наглядным примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. по делу N А41-42058/097, где суд указывает на возможность предоставления в обеспечение в одном договоре ипотеки здания (сооружения) и залога права аренды, а также на то, что данная правовая конструкция является надлежащим выполнением императивных предписаний, содержащихся в ст. 340 ГК РФ, и обеспечивает действительность договора ипотеки.
Наряду с такой характерной практикой намечается и другая тенденция в применении судами тех же самых положений законодательства. Так, например, ФАС Московского округа в Постановлении от 26 марта 2007 г. по делу N КГ-А40/1895-078 рассматривает разъяснения, изложенные в п. 10 информационного письма ВАС РФ N 90 от 28 января 2005 г., не только как указания на разграничения о том, какие именно права аренды могут выступать в качестве предмета ипотеки, а какие исключительно в качестве предмета залога, но и делает вывод о том, что если у залогодателя отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке»), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку, то требования ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» являются невыполнимыми и не подлежат применению в такой ситуации. Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19 августа 2010 г. по делу N А38-6761/20099.
Такой подход естественно упрощает исследование документов на объекты недвижимости, предлагаемые в обеспечение. Выписка из ЕГРП о правах и обременениях на земельный участок, занимаемый зданием (сооружением), в этом случае может дать однозначный и исчерпывающий ответ о необходимости оформления ипотеки прав на землю: права на земельный участок будут выступать объектом ипотеки, только если они зарегистрированы в ЕГРП, в случае отсутствия зарегистрированных прав ипотека невозможна и требования ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» применению не подлежат.
Чаще практика показывает, что этот подход не является общераспространенным. К примеру, в Постановление Президиума ВАС РФ от 16 ноября 2010 г. N 8354/10, в котором суд, исследуя вопрос о договоре ипотеки, напрямую увязывает действительность договора с наличием у залогодателя права аренды, возникшего в силу закона (т.е. права, не подлежащего регистрации).
Частичное разъяснение внесло Постановление Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», которое в п. 12 акцентирует внимание на необходимости выполнения предписаний, изложенных в ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», но одновременно отмечает, что наличие в законе ограничения или запрета на ипотеку земельного участка под зданием не влечет за собой признание договора ипотеки здания (сооружения) недействительным. Это порождает проблемы о рассмотрении подхода как производного из общего правила о неприменении норм ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» о недействительности договора ипотеки здания (сооружения) без прав на землю, когда ипотека таких прав на земельный участок невозможна. Разрешение этой проблемы покажет в будущем судебная практика.
В первую очередь, в аспектах, касемых ипотечного кредитования необходимо обращаться к специальной (конкретной) норме Закона об ипотеке, а в случае ее отсутствия - к правилам ГК РФ. Но общие положения и принципы ГК РФ в регламентации любого конкретного правоотношения сохраняют свое непосредственное значение. В ч. 3 ст. 1 Закона об ипотеке установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ (глава 23), применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или указанным Законом не установлены иные правила. Исходя из положений ст. 2, 3 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, в частности уплаты залогодержателю основной суммы долга. Таким образом, ипотека - это способ обеспечения обязательства, имеющий акцессорный, зависимый характер от основного, в нашем случае кредитного обязательства10.
Обеспечиваемая ипотекой такая уступка кредитного обязательства влечет переход к новому кредитору всех прав по ипотеке. Однако, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» обозначил, что залог, несмотря на свою акцессорную природу, не во всех случаях автоматически становится недействительным при изменении основного обязательства11. В п. 13 указанного Постановления разъясняется, что при изменении размера обеспеченного обязательства или срока действия основного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено. Так можно сказать, что при увеличении основного обязательства залоговое обеспечение без дополнительных согласований будет продолжать обеспечивать ту его часть, которая имелась в виду при заключении соглашения о залоге. Также при увеличении срока действия обеспеченного обязательства требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительно лишь до истечения срока исковой давности изначально согласованного срока основного обязательства.
На этом проблемы правового регулирования ипотечного кредитования не заканчиваются. Законом об ипотеке был введен новый для банковской практики вид именной ценной бумаги - закладная, которая одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости. Правовой статус закладной относит ее к ценным бумагам, но требует определения как особой разновидности. Полагается, что закладная, удостоверяющая ипотечное обязательство, является по отношению к кредитному договору вторичным, зависимым от него документом. Но Закон об ипотеке в ч. 4 ст. 14 прямо закрепляет приоритетность содержания закладной перед кредитным договором, т.е. перед документом, содержащим основное обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие - закладная. Исходя из императивности указанной нормы, имеющиеся в научных работах предложения о необходимости закрепления в Законе об ипотеке права владельца закладной требовать устранения несоответствия закладной условиям договора об ипотеке или договора, обязательство из которого обеспечено ипотекой, в течение всего времени владения закладной, независимо от того, когда ему стало известно о таком несоответствии, не имеют практического смысла12.
Существуют факты исполнения или неисполнения обязательств по закладной. Это зависит от того, у кого находится закладная (у залогодержателя или у обязанных по закладной лиц) (Закон об ипотеке в ч. 3, 7 ст. 17). На практике подтверждением такой презумпции является решение суда13. Здесь суд соглашается с доводами залогодержателя о том, что нахождение закладной без отметок об исполнении обязательств у залогодержателя само по себе является достаточным доказательством неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства, существования ипотеки и ее сохранения при переходе прав на объект недвижимости к третьему лицу. Из Закона об ипотеке следует, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот (ч. 1, 2 ст. 48). Установленная в рассматриваемом Законе приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 - 3 этого же Закона, но и положениям ГК РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.
Важно отметить, если в основу главенствующей роли закладной положен статус ценной бумаги, тогда необходимо делать вывод об «особом виде» залога недвижимости, в соответствии с нормами Закона об ипотеке, с момента оформления закладной делает этот залог независимым от основного обязательства - ипотечного кредитования.
Закладная становится главным, основным документом по отношению к кредитному договору. Следовательно, передать права по кредиту при наличии закладной можно только единственным способом - через передачу прав по закладной.
Довольно частое явление - заключение между банками одновременно договоров купли-продажи закладных и соглашений об условиях обратного выкупа банком - продавцом закладных.Так, например, между банком-продавцом и банком-покупателем заключается договор купли-продажи закладных, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает закладные, основные параметры которых указаны в приложении к данному договору, со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности. Передача закладных осуществляется по акту приема-передачи. Согласно одному из условий указанного договора продавец несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует соответствие закладных и передаваемых с ними документов требованиям законодательства РФ. Также банками подписывается соглашение об условиях обратного выкупа закладных, в соответствии с которым продавец-банк (покупатель по договору купли-продажи закладных) вправе передать в собственность покупателю-банку, а покупатель по требованию продавца обязуется принять и оплатить закладные в случаях, указанных в соглашении. Сюда можно относить случаи выявления недостоверной информации, содержащейся в документах, подготовленных от имени покупателя и представленных покупателем продавцу на момент продажи закладных14.
Таким образом, договорные конструкции условной купли-продажи и купли-продажи с обязательством обратного выкупа можно использовать в качестве достаточно эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.
Арбитражные суды признают договор купли-продажи закладных и соглашение об условиях обратного выкупа взаимосвязанными сделками с определенным предметом и характеризуют всю документацию по таким сделкам как «общую рамочную конструкцию», позволяющую не определять в конкретном договоре конкретные параметры предмета сделок - закладных, но при этом не считать эти договоры незаключенными15.
Правовое регулирование банковского ипотечного кредитования нуждается в оптимизации, так как нормы Закона об ипотеке о приоритетности содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 - 3 этого же Закона, но и положениям ГК РФ о залоге и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.
Возможность недобросовестных субъектов банковской деятельности злоупотреблять нормами о порядке передачи прав по закладной влекут на практике возникновение различных правовых конструкций (соглашения об условиях обратного выкупа закладных, купля-продажа закладных с обязательством обратного выкупа), обеспечивающих исполнение ипотечного обязательства16. Подобные правовые конструкции представляют собой не что иное, как способы обеспечения исполнения ипотечного обязательства, которое, в свою очередь, должно по смыслу закона выполнять функцию способа обеспечения кредитного обязательства. Имеющие место в банковской практике такие «способы обеспечения способов обеспечения обязательства» свидетельствуют лишь о способности российских банков внедряться в несовершенство законодательства. Такое положение вещей ставит под сомнение проработанность, внутреннее единство и непротиворечивость института ипотеки в российском гражданском праве.
Говоря о способе реализации заложенного имущества - материальном условии, определяемым судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, а также существенное условие соглашения об обращении взыскания на ипотеку во внесудебном порядке. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке содержание этого термина не раскрывают, но положения ст. ст. 56 и 59 Закона об ипотеке позволяют сделать вывод, что под способом реализации предмета ипотеки в целях взыскания следует понимать его продажу по общему правилу с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, с открытого аукциона. Предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда (п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке). Аукцион как способ реализации установлен соглашением об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке либо решением суда с согласия залогодателя и залогодержателя.
В остальных случаях продажа заложенного имущества осуществляется с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 56 Закона об ипотеке).
Таким образом, законодатель эти два способа реализации объекта взыскания противопоставил друг другу.
Публичные торги предполагают наличие не столько публичного интереса в их проведении (такой интерес, в частности, можно усматривать при организации закупок для государственных нужд), сколько интереса, направленного на исполнение решения суда, а поэтому в ГК РФ должны найти закрепление само понятие публичных торгов, сфера их применения, особые правила проведения и признания результатов недействительными. На этом основано имеющееся в Законе об ипотеке противопоставление публичных торгов, проводимых при судебном порядке обращения взыскания, и аукциона, организуемого залогодержателем по соглашению сторон, суть различий между которыми не может быть сведена лишь к признанию того, что аукцион может применяться только при наличии волеизъявления сторон - залогодателя и залогодержателя. Публичные торги, в том числе по реализации предмета ипотеки, могут проводиться как в форме конкурса, так и в форме аукциона. Этот вывод вытекает из п. 4 ст. 447 ГК РФ. Более того, конкурсная форма торгов предусмотрена и Законом об ипотеке при реализации жилых помещений (п. 2 ст. 78) и земельных участков (п. 1 ст. 68), а целесообразность введения конкурсной формы публичных торгов при продаже заложенного предприятия обосновывается в специальной литературе. Поэтому предложения о замене в Законе об ипотеке термина «публичные торги» на термин «публичный аукцион», либо на термин «аукционные торги» вряд ли обоснованны.
Подводя итог вышесказанному, можем предположить, что разрешение проблем произойдет благодаря изменениям, внесенным на уровне закона, принимая во внимание значимость обеспечения в виде ипотеки и сроки, на которые она предоставляется, и также изменчивость судебной практики в целом.
3.2 Пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования
В научных трудах можно встретить справедливые предложения об устранении противоречий между нормами Закона об ипотеке и нормами ГК РФ относительно передачи прав по именным ценным бумагам, а также относительно оборота объектов недвижимости. Предлагается внести изменения в Закон об ипотеке, предусмотрев в нем возможность оформления ипотечных правоотношений либо посредством подписания договора об ипотеке, либо исключительно путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги, как закладная.
Также следует создать специальный Государственный жилищный ипотечный банк под гарантией государства по экономическим и иным рискам. Определенная часть имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему некоторых средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, в отношении которых будет осуществляться жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени РФ, другими словами, от представителя. Важнейшие функции государства должны быть сохранены за деятельностью того или иного банка.
В обществе в свою очередь должна быть экономическая стабильность, люди должны быть уверены в своих возможностях погасить ссуды. А в конечном итоге и в том, что государство выступит в качестве гаранта их средств, а закон действительно будет регулировать и охранять их права17.
По словам Президента РФ, «национальные проекты - это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Именно такие подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.
Также одним из эффективных методов по совершенствованию является возможность использовать средства «материнского капитала» на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам.
Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 №1201-р принята «Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года», которая предусматривает повышение доступности до 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки. Стратегия предлагает: 1) повышение доступности ипотеки жилья эконом - класса; 2) обеспечение по средством институтов развития ипотечного рынка для поддержания процентных ставок на приемлемом для заемщика уровне; 3) предоставление надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан; 4) стимулирование развития определенных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщика.
К сожалению, жители Марий Эл имеют крайне низкие шансы приобрести собственное жилье. Эксперты ведущего аналитического агентства «РИА-Рейтинг» в 2012 году подготовили исследование, в котором отражена реальная стоимость жилья в регионах России. Согласно его данным Марий Эл входит в число самых проблемных регионов по уровню доступности жилья18.
Организация управления для развития ипотечной системы должны претворяться в жизнь на основе выводов тенденций объекта воздействия, характеризующееся противоречиями и диспропорциями, которые определяются нарушением равновесия среди частей структуры и интересам субъектов ипотечного кредитования. Неверная информация о тенденциях развития обычно приводит к неправильным решениям, что снижает эффективность функционирования системы кредитования. Таким образом, необходимо совершенствование системы получения единой, централизованной информации.
Правовое регулирование в РФ имеет много различных аспектов. Это отражается в том, что законодательная база этого регулирования осуществляется различными нормативно-правовыми актами на федеральном уровне. В первую очередь это ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке». Существуют проблемы, не урегулированные законодательством, что влечет за собой коллизии правового регулирования, выявляющиеся в процессе реализации и разрешающиеся компетентными государственными органами судами. Именно судебная практика отображает наиболее актуальные вопросы ипотечного кредитования, именно она осуществляет своеобразное восполнение пробелов, существующих в законодательстве19.
Так, для совершенствования правового регулирования следует внести в ФЗ «Об ипотеке» норму, закрепляющую возможность изменения предмета ипотеки во время периода действия залогового обязательства и сохранение ипотеки на такое недвижимое имущества, установить ее следующим образом «Изменение предмета ипотеки в период действия ипотеки не влечет прекращение ипотечного обязательства». Так как изменение предмета ипотеки не создает уничтожение недвижимости, а на деле осуществляется его преобразование, соответственно данное изменение не рассматривается как гибель имущества и не должно служить основанием прекращения ипотечного обязательства, и, следовательно, ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
Считаем необходимым на законодательном уровне ввести понятие гибели имущества (в ст. 352 ГК РФ) на основании теории права. Здесь важно понимать полное физическое уничтожение объекта недвижимости, прекращение его существования как объекта материального мира. Это упростит толкование понятий «уничтожение» и «изменение» объектов недвижимого имущества. В свою очередь такое четкое разграничение позволит искоренить разностороннее толкование норм в законодательстве.
С диспозитивного на императивное правовое регулирование важно изменить следующее. Закон «Об ипотеке» должен указывать на прямую обязанность залогодателя, которая должна обеспечить сохранность заложенного по договору об ипотеке имущества. Диспозитивная норма, существующая в настоящее время, содержит в себе освобождение залогодателя от поддержания недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки в исправном состоянии и обязанности обеспечивать его сохранность. Это способно повлечь за собой возможность утраты этого имущества, что повлечет за собой возможность прекращения ипотеки, являющееся огромным риском для залогодержателя.
Важно также на законодательном уровне закрепить понятия неюридического определения, содержащиеся в законодательстве ипотечного кредитования. В частности, такие понятия как «реальная угроза», «грубое нарушение» и другие по-разному могут трактоваться и повлечь за собой негативные последствия по отношению к залогодателю и залогодержателю. В законодательную базу следует внести определение о грубом нарушении, оно является таковым, когда влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между этим нарушением и возникающим риском существует прямая причинно-следственная связь. Также следует закрепить перечень случаев, относящиеся к реальным угрозам, в частности: не соответствие предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности; осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки, которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки; предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки; действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания, в котором находится заложенное имущество, если такие действия могут привести к повреждению переданного в ипотеку помещения; появление в предмете ипотеки повреждений, которые могут привести к полному или частичной гибели предмета ипотеки.
Некоторые нормы Закона об ипотеке должны быть изменены с целью соблюдения прав человека и гражданина. В частности, ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем, выступает от его или своего имени.
Необходимая мера - принятие Правительством РФ предельных ставок кредитов для ипотечного кредитования, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.
Государство должно также развивать социальное ипотечное кредитование. В законодательстве необходимо предусмотреть возможность установления льгот при получении и погашении кредита для отдельных категорий граждан, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (малоимущие граждане, молодые семьи, инвалиды, дети-сироты, семьи, имеющие одного родителя, так называемые неполные семьи, государственные служащие и т.п.).
С целью предоставления залогодателю защиты от неосновательной утраты права собственности на предмет залога п. 2 ст. 348 ГК РФ и соответствующую норму Закона об ипотеке необходимо изложить в следующей редакции: «В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно при условии, что период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства составляет менее трех месяцев».
Для развития института внесудебной реализации залога в сфере ипотечного кредитования ст. 349 ГК РФ и п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке следует скорректировать следующим образом: «Соглашение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке может быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания. Такое соглашение может быть заключено до возникновения оснований для обращения взыскания только в случае, если кредитор осуществляет коммерческую деятельность в форме предоставления кредитов под залог недвижимости».
При этом поступление залога в собственность банка должно обусловливаться исключительно невозможностью реализации залога с торгов20.
Отмечая совершенствование правового регулирования в совокупной ипотеке, с целью создания ориентиров для сторон при обращении взыскания на ее предмет, а также исключения усмотрение суда в вопросе выбора объекта взыскания в Законе об ипотеке следует закрепить правило следующего содержания: «В ипотеку может быть передано несколько объектов недвижимости по одному договору (совокупная ипотека). Каждый из объектов совокупной ипотеки обеспечивает требование залогодержателя в полном объеме. Залогодержатель вправе по своему усмотрению получить удовлетворение в полной сумме или ее части путем обращения взыскания и реализации одного, нескольких либо всех объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой, если иное не определено соглашением сторон. В случае недостаточности средств, вырученных от продажи одного или нескольких объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой, залогодержатель вправе обратить взыскание на оставшиеся объекты совокупной ипотеки. В отношении реализованных по требованию залогодержателя объектов недвижимости совокупная ипотека прекращается».
Данное правило представляется возможным закрепить в гл. VII.I «Совокупная ипотека», состоящей из ст. 42.1 «Понятие совокупной ипотеки и особенности удовлетворения требований залогодержателя по совокупной ипотеке», поместив ее после гл. VII «Последующая ипотека».
Для усиления специальности ипотеки по объему обеспечиваемого требования в Закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком, закрепив ее в п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке в виде следующего положения: «Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), но не более чем за два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки».
Представляется целесообразным закрепить в Законе об ипотеке единый подход к определению начальной продажной цены объекта взыскания для случаев, когда стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном - не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости21. Для этого в подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке предложение второе необходимо изложить в следующей редакции: «Начальная продажная цена реализуемого на публичных торгах заложенного недвижимого имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом в размере, равном 80% его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке».
С целью исключения ошибок при выборе формы публичных торгов целесообразно дополнить п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «Публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества организуются в форме открытого аукциона, а в предусмотренных федеральным законом случаях - в форме открытого конкурса. В силу прямого указания закона публичные торги могут быть закрытыми по составу участников».
С целью получения потенциальными участниками полной информации о предстоящих торгах по продаже заложенной недвижимости в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке необходимо изложить в следующей редакции: «В извещении указываются дата, время, место и форма публичных торгов, порядок оформления участия в торгах, включая размер, срок и порядок внесения задатка, порядок определения лица, выигравшего торги, наименование и характеристика продаваемого имущества, его начальная продажная цена, организатор торгов и его контактная информация. Те же сведения должно содержать извещение, размещаемое в сети Интернет».
Поскольку установленный п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке срок опубликования извещения в СМИ (не позднее чем за 10 дней до даты проведения публичных торгов) является недостаточным для совершения действий по ознакомлению с содержанием извещения, принятию решения об участии в торгах и внесению задатка, что негативно сказывается на результативности торгов, целесообразно норму п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке в части срока размещения публикации о торгах в СМИ скорректировать следующим образом: «Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней до даты их проведения...».
Для защиты интересов залогодателя в ст. 58 Закона об ипотеке следует ввести правило, предусматривающее при снижении цены объекта взыскания учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по обращению взыскания и реализации предмета ипотеки.
С целью повышения результативности торгов по продаже предмета ипотеки в ст. 58 Закона об ипотеке следует включить правило, что если на торги явился один участник и они были признаны несостоявшимися, то организатор торгов вправе заключить договор купли-продажи с единственным участником по начальной продажной цене.
Считаем, что Статью 58 Закона об ипотеке целесообразно дополнить нормой, что при приобретении ипотечным кредитором заложенного имущества на торгах он вправе зачесть в счет покупной цены обеспеченные ипотекой требования.
Следует согласовать нормы Закона об ипотеке и Закона об исполнительном производстве в части правовой регламентации оставления предмета ипотеки залогодержателем за собой при несостоявшихся повторных публичных торгах, поскольку обозначенные законодательные акты закрепляют взаимоисключающие правила.
Рассмотрев правовые проблемы торгов как способа реализации обремененного ипотекой имущества, следует указать на моменты в правилах их организации и проведения, нуждающиеся в совершенствовании.
Отметим, что единственным источником полной информации о предстоящих публичных торгах служит публикация в печатном издании, доступном лишь по месту нахождения недвижимого имущества, что не может удовлетворить потребность в информировании широкого круга потенциальных покупателей. И, хотя п. 2 ст. 448 ГК РФ достаточно подробно закрепляет состав сведений, включаемых в извещение, все же положения ст. 57 Закона об ипотеке как специальные по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ в этой части нуждаются в уточнении. С целью получения потенциальными участниками полной информации о предстоящих торгах по продаже заложенной недвижимости предлагаю п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «В извещении указываются дата, время, место и форма публичных торгов, порядок оформления участия в торгах, включая размер, срок и порядок внесения задатка, порядок определения лица, выигравшего торги, наименование и характеристика продаваемого имущества, его начальная продажная цена, организатор торгов и его контактная информация. Те же сведения должно содержать извещение, размещаемое в сети Интернет».
По-видимому, установленный п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке срок опубликования извещения в СМИ (не позднее чем за 10 дней до даты проведения публичных торгов) является недостаточным для совершения действий по ознакомлению с содержанием извещения, принятию решения об участии в торгах и внесению задатка. Так как на результативность торгов влияет фактор времени, а верхний предел установленного в законе срока (не ранее чем за 30 дней до даты проведения публичных торгов) не имеет решающего значения, норму п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке в части срока размещения публикации о торгах в СМИ целесообразно скорректировать следующим образом: «Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней до даты их проведения…»
Также необходимо для защиты интересов залогодателя в ст. 58 Закона об ипотеке следует ввести правило, предусматривающее при снижении цены объекта взыскания учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по обращению взыскания и реализации предмета ипотеки.
По аналогии с нормами указанных законов в ст. 58 Закона об ипотеке следует включить правило, что если на торги явился один участник и они были признаны несостоявшимися, то организатор торгов вправе заключить договор купли-продажи с единственным участником по начальной продажной цене. Введение такого правила по меньшей мере будет способствовать скорейшей реализации объекта взыскания и стимулировать ипотечного кредитора к участию в торгах, тем более что запрета на приобретение залога ипотечным кредитором в ходе торгов современное российское законодательство не содержит. Следует также ввести правило, что при приобретении ипотечным кредитором заложенного имущества на торгах он вправе зачесть в счет покупной цены обеспеченные ипотекой требования, поскольку Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке такого правила не устанавливают, а п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке обязывает победителя торгов внести покупную цену за вычетом ранее внесенного задатка в течение пяти дней после их окончания.
Эти поправки в части правил организации и проведения публичных торгов в полной мере относятся и к аукциону, организуемому залогодержателем, тем более что законодатель распространил на аукцион действие ряда правил о публичных торгах (п. п. 12, 13 ст. 59 Закона об ипотеке)22.
Так, имеющееся в Законе об ипотеке противопоставление публичных торгов, организуемых в рамках исполнительного производства, аукциону обусловлено не только самостоятельностью публичных торгов как особой разновидности торгов, но и рядом существенных различий между ними (по сфере применения, основаниям проведения, порядку правового регулирования, фигуре продавца и организатора торгов, признаку принудительности, признаку обязательности, характеру складывающихся отношений). Поэтому с целью исключения ошибок при выборе формы публичных торгов целесообразно дополнить п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке указанием на то, что а) публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества организуются в форме открытого аукциона, а в предусмотренных федеральным законом случаях - в форме открытого конкурса; б) в силу прямого указания закона публичные торги могут быть закрытыми по составу участников.
С целью повышения эффективности процедур обращения взыскания и реализации заложенного имущества в установленных ст. ст. 58, 59 Закона об ипотеке правилах организации и проведения торгов необходимо: а) уточнить состав информации, включаемой в извещение о торгах; б) увеличить минимальный срок опубликования извещения в СМИ и размещения в сети Интернет до 30 дней; в) при снижении начальной продажной цены на повторных торгах учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по взысканию; г) предоставить организатору торгов право заключить договор купли-продажи предмета ипотеки с единственным участником торгов; д) предоставить залогодержателю, купившему залог на торгах, право зачесть свои требования в счет покупной цены.
С 6 января 2014 г. начали действовать изменения в положении законодательства об имущественном вычете. Пожалуй, одной из главных на сегодня проблем для новоявленных владельцев жилья являются проценты по ипотечному кредитованию. Оно оформляется постоянно, а большие ежемесячные выплаты вместе с ощутимым подоходным налогом становятся непосильной нагрузкой для семейного бюджета. Вследствие этого человеку сразу стоит воспользоваться положением законодательства об имущественном вычете. Отметим, что до 1 января 2014 года максимальная сумма не существовала, поэтому условия кредитования с точки зрения налогообложения оказывались максимально удобными всем людям. Новогодние изменения внесли серьезные коррективы в законодательство, поэтому появился определенный лимит по процентам, составивший 3 миллиона рублей. Соответственно, при переплате по ипотеке, превышающей эту сумму, человеку придется заплатить налоги в установленном законом порядке. Такие изменения были внесены вследствие массы ипотечных договоров, по которым государство недополучило огромные денежные средства.
Таким образом, на наш взгляд, такие изменения в законодательстве, скорее всего, разочаруют людей, которые собираются приобрести жилье, так как на семейный бюджет начнет действовать и подоходный налог, который раньше выплачивать не приходилось.
Грядет дополнение закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пунктом о страховании заемщика от неисполнения договора, а кредитора от финансового риска получения убытков, если после продажи залоговой недвижимости средств на покрытие долга по ипотеке не хватит.
Также следует обратить внимание на изменения в законодательстве, связанные со вступлением в силу с 1 июля 2014 г. Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»23, который содержит правила, по которым кредитные и не кредитные финансовые организации будут предоставлять кредиты и займы гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Банки будут обязаны прописывать в договоре полную стоимость кредита. В рамках поправок, вносимых в закон, в кредитном договоре будут использоваться понятные таблицы с графиком платежей, в котором будут указаны процентные ставки, размер платежей и порядок их расчета, общая сумма выплат, которые сделает заемщик за весь срок действия договора.
Немаловажное влияние на ипотечное кредитование в перспективе могут оказать два документа. Это вышеназванный Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» и проект сопутствующего закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
Заметим, что в первом законопроекте «О потребительском кредите (займе)», создается мнение, что ипотечное кредитование полностью исключено из его сферы правоприменения. Это подтверждает п. 2 статьи 1: «Настоящий Федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Но в проекте сопутствующего закона уже уточняется, что ипотечный договор между заемщиком и кредитором должен быть составлен по тем же правилам, что и договор потребительского кредитования. «К договору кредита (займа), заключенному с физическим лицом, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, применяются требования ФЗ «О потребительском кредите (займе)», как гласит поправка в статью 9 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Участники отечественного рынка кредитования почти единогласно главной новацией проекта ФЗ «О потребительском кредите (займе)» называют ужесточение для кредиторов правил составления договоров.
Таким образом, в законодательстве грядет определенная путаница. Один законопроект гласит, что ипотечного кредитования не касается, а второй утверждает, что впредь ипотечные договоры будут писаться по правилам первого закона. И существуют проблемы, которые необходимо искоренять выше рассмотренными путями совершенствования правового регулирования.
В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования, органы государственной власти должны проводить последовательную работу по совершенствованию законодательной базы.
Заключение
Государственное вмешательство необходимо для решения проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Оно должно защищать законные права и интересы участников рынка (залогодателей, залогодержателей) на уровне нормотворческом, так и прямого контроля всех видов деятельности на данном рынке. Отечественная ипотека будет совершенствоваться по общемировым тенденциям с учетом специфичности российской рыночной экономики.
Сам договор ипотеки (залог недвижимости) обладает более широким по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечнем его условий, которые признаются существенными. Немаловажно уделять юридически грамотному указанию характеристик обязательства, которое обеспечивает ипотека (существо, размер и срок, кроме того, условие о процентах и размере неустойки, срок исполнения обеспечиваемого обязательства, место его заключения).
Также мы считаем, что на законодательном уровне важно детально регламентировать существенные условия договора ипотеки (в общем регламентируются ст. Закона об ипотеке, ст. 339 ГК РФ). В настоящее время недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным.
Понятие договора ипотеки можем определить так: это соглашение участников, где одной из сторон является залогодержатель (кредитор по основному обязательству, которое обеспечивает ипотека), имеющий право в ситуации невыполнения либо ненадлежащего исполнения главного обязательства (и в других ситуациях предусмотренных федеральным законом) получить положительный результат личных денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заведомо установленного заложенного недвижимого имущества с другой стороны - залогодателя, имея превосходство перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, которые устанавливаются законом (возможно предложение понимания определения договора ипотеки на уровне закона).
При невыполнении, либо при ненадлежащем исполнении своих обязательств накладывается гражданско-правовая ответственность, которую определяет закон об ипотеке (сюда входит неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или частично, если не предусмотрены договором иные случаи). Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество. И также нарушение обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества, кроме исключений. В целом права кредитора защищаются, так как должника могут выселить из жилища, в случае если это его единственное место проживания. Мы считаем, что институт ипотеки категорически нельзя рассматривать порознь от системы жилищного финансирования нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Именно этот аспект позволяет нам говорить о недопустимости лишения жилья участников ипотечных отношений. В связи с этим, важно закрепить право заемщика на обмен залогового жилого помещения на другое жилье, опираясь на первоначальный взнос и стоимость накоплений (суммы выплаченного кредита).
Основным требованием к договору залога является указание существенных условий обеспеченного залогом обязательства и подробная идентификация имущества. Несоблюдение требований к оформлению залога влекут недействительность залога, о чем свидетельствует большое количество споров по залогу.
Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге необходимо указание предмета залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Вместе с тем п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, включает следующее требование: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, называется в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В ситуациях, когда это обязательство основывается на ином договоре, важно указание стороны этого договора, дата и место его заключения.
Сама процедура заключения и оформления ипотечного кредита на сегодняшний день является довольно сложной процедурой и вызывает массу трудностей. Особенности договора ипотеки заключаются, прежде всего, в требованиях, прописанных в документе. Поэтому так важно соблюдать все вышеперечисленные условия договора. В противном случае, он будет считаться недействительным.
Высокое значение имеет институт государственной регистрации договора ипотеки. Можем выделить следующие моменты: 1) государственная регистрация, которая не является формой договора ипотеки, имеет важное практическое значение, так как обязанность проверки соответствия договора ипотеки по закону возложена на органы федеральной регистрационной службы, а его нотариальное удостоверение в настоящее время не является обязательным; 2) регистрации подлежит и сама ипотека (как и договор об ипотеке) как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения); 3) Закон об ипотеке связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения. Поэтому так важно различать понятия «совершение ипотечной сделки» и «заключение договора ипотеки».
Говоря о страховании, мы можем сделать следующий вывод: предмет ипотеки, приобретаемый на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности и должно включаться в правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита. В то же время титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного жилищного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик.
Существуют проблемы, которые необходимо искоренять выше рассмотренными путями совершенствования правового регулирования. В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования, органы государственной власти должны проводить последовательную работу по совершенствованию законодательной базы.
Разработка эффективной и реально функционирующей ипотечной системы позволит улучшить экономическую ситуацию, развить банковский сектор, снизить социальную напряженность и улучшить положение многих граждан нашей страны. Представляется, что именно обеспечение конституционных прав каждого гражданина является целью деятельности любого правительства.
Список использованных источников
1. Нормативные правовые акты:
1.1. Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. (Публикуется с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237.
1.2. Основы законодательства РФ «О нотариате» от 11 февраля 1993 года № 4462-1(ред. от 05.04.13 г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 17.11.2013).
1.3. Федеральный закон «О залоге» от 29.05.92 г. № 2872- 1 (ред. от 06.12.2011 г. № 405 - ФЗ) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 02.11.2015 г.)
1.4. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (01.10.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2015).
1.5. ФЗ «О судебных приставах» от 21 июля 1997г. № -118 ФЗ (ред. от 01.09.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/gpkrf/ (дата обращения: 20.11.2014).
1.6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.10.2015).
1.7. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 16.10.2012 г. № 174-ФЗ) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 18.10.2014).
1.8. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об ипотечных ценных бумагах» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.10.2015).
1.9. ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/ispolproisv/ (дата обращения: 20.11.2015).
1.10. Федеральный закон от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.10.2015).
1.11. Федеральный Закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» // СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 11.01.2014).
1.12. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 25.10.2015).
1.13. Гражданский Кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.09.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 25.10.2015).
1.14. ГПК РФ от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 03.11.2013г.) // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/gpkrf/ (дата обращения: 20.11.2015).
1.15. ЖК РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.09.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/housing/ (дата обращения: 20.11.2013).
1.16. Закон Республики Марий Эл от 11 мая 2005 г. № 13-З «О регулировании отдельных жилищных отношений в Республике Марий Эл» // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.10.2015).
1.17. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 гг.» // [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/2306859/ (дата обращения 15.10.2014).
1.18. Постановление Правительства РФ № 1201-р от 19.07.2010 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.10.2015).
1.19. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 г. Москва // [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2011/02/01/jilische-site-dok.html (дата обращения 16.10.2015).
1.20. Постановление администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» № 1307 от 25.05.2011 г. // [Электронный ресурс]. URL: http://yola.edu12.ru/page.php?id=1021 (дата обращения 16.10.2015).
2. Специальная литература:
2.1. Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. - 2011. - N 4. - С. 58 - 64.
2.2. Аюшева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. - 2012. - № 8. - С. 31.
2. 3. Бабаев В.К. Теория государства и права. - М.:Юристъ,2012. - 592 с.
2.4. Бевзенко Р.С. Новое в законодательстве о залоге // Вестник ВАС РФ. - 2011. - N 3. - С. 112-137.
2.5. Белоусов А. Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. - 2012. - № 12. - С. 48-53.
2.6. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. - 2013. - № 4. - С. 53.
2.7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Статут, 2012. - 545 с.
2.8. Буров В. С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика. - 2011 - №11. - С. 56-57.
2.9. Васьковский Е.В. Гражданское право. М.: Статут, 2014- 432 с.
2.10. Вебер Х. Обеспечение обязательств. - М.: Волтерс - Клувер, 2009. - 398 с.
2.11. Грачев И.Д. Комментарий к Федеральному закону об ипотеке. - М.: Статут, 2000. - С.47.
2.12. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.11.2015).
2. 13. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Гарант» (дата обращения: 21.11.2015).
2.14. Гуртов В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. - М.: РАГС, 2010. - 103 с.
2.15. Давыдова Е. И. Существенные условия договора ипотеки земельных участков // Научный аспект. - № 1. - 2013.
2.16. Долгов М. О доступности и уровне качества жилья в Марий Эл // [Электронный ресурс]. URL: http://mariuver.wordpress.com/2013/09/11/dolgov-o-zhlje/ (дата обращения: 23.11.2015).
2.17. Залесский В. В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. - М.: Норма, 2011. - 583 с.
2.18. Карпухин Д. Проблемы определения начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах // Жилищное право. - № 1. - 2013. - С. 7.
2.19. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.: Статут, 2009. - 298 с.
2.20. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - N 1. - С. 19.
2.21. Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика. – М.: Маркетинг, 2009. – 87 с.
2.22. Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России // Бизнес и Банки. - 2010. - № 42-43. - С. 5-8.
2.23. Крушевская М. В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика // Предпринимательское право. - 2011. - № 2. - С.21-23.
2.24. Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества. - М.: Статут, 2009. - 33 с.
2.25. Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка. - Санкт-Петербург, 2009. - С. 34.
2.26. Ланцов В.М., Киреева Т.М. Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке. - Казань: Новое знание. - 2010. - 172 с.
2.27. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. - 2013, № 4.
2.28. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. - 2012. - № 23. - С. 29.
2.29. Мальцев О.В. Проблемы реализации кредитных правоотношений в законодательстве Российской Федерации // Банковское право. - 2010. - N 5. - С. 18 - 21.
2.30. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2008. - 360 с.
2.31. Мочалова В.А. Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования // Право и экономика. - 2011. - № 3. - С. 18 - 24.
2. 32. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. - М.: Викор-Медиа, - 2010. - 157 с.
2.34. Недвижимость. Объем ипотечного кредитования в РФ вырос на четверть // [Электронный ресурс]. URL: http://realty.lenta.ru/news/2013/10/03/ipoteka/ (дата обращения: 05.10.2015).
2.35. Недвижимость и ипотека. Рейтинг ипотечных банков. Август 2013 год // [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_9020.html (дата обращения: 17.10.2015).
2.36. Новоселова Л. Обращение взыскания на предмет залога (в связи с вступлением в силу Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве») // Хозяйство и право. - 2012. - N 4. - С. 23.
2.37. Получателей ипотеки защитит страхование ответственности //[Электронный ресурс].URL: http://realty.rbc.ru/articles/17/09/2013/562949988927733.shtml (дата обращения: 17.11.2015).
2.38. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. -2009. - 6. - С. 23.
2. 39. Пыхтин С.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки: спорные вопросы // Банковское кредитование. - 2010. - № 5. - С. 83 - 93.
2.40. Раднаева Д.Б. Некоторые правовые особенности предмета договора ипотеки // Цивилистическая наука, законодательство и правоприменительная практика. - 2011. - С. 98-103.
2.41. Раднаева Д.Б. Необходимость реформирования некоторых положений российского законодательства об ипотеке (залоге недвижимости) // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - 2010. - С. 172-176.
2.42. Рассказова Н.Ю. Залог движимого имущества // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве. - М.: Статут, 2010. - С. 20.
2.43. Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. - М.: Белые Альвы, 2009. - 132 с.
2.44. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений. - автореф. дис. на соиск. канд. юр. наук. - Краснодар, 2009. - 26 с.
2.45. Русецкий А.Е. Возникновение и развитие института ипотеки // [Электронный ресурс]. URL: http://rusetskiy.ru/ (дата обращения: 18.11.2015).
2.42. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2009. - № 12. - С. 21.
2.46. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе //Деньги и кредит. - 2012. - № 10. - С. 45-51.
2.47. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер, 2009. С. - 139 с.
2.48. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // (дата обращения: 23.11.2015).
2.49. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2007. - N 8. - С. 25.
2.50. Суханов Е.А. Гражданское право. - М.: Волтерс - Клувер, 2008. - 398 с.
2.51. Тузов О. Д. Вещные права: система, содержание, приобретение.- М.: Статут, 2008. - 223 с.
2.52. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // [Электронный ресурс]. URL: http://www.kmcon.ru/main/articles/jurist11/jurist11_3659.html (дата обращения: 17.11.2015).
2.53. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России - недвижимость и инвестиции // Правовое регулирование. - 2008. - N 3 (14). - С. 15.
3. Судебная практика:
3.1. Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 29.11.2015).
3.2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 « О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». // [Электронный ресурс]. URL.: http://www.consultant.ru/law/review/1001638.html (дата обращения: 27.11. 2015 г.).
3.3. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010 // Вестник ВАС РФ. - N 10. - 2011.
3.4. Постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. по делу N А41-42058/09 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
3.5. Постановление ФАС Московского округа от 26 марта 2007 г. по делу N КГ-А40/1895-07 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
3.6. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 августа 2010 г. по делу N А38-6761/2009 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
3.7. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2010 Дело № А29–1504/2010 // [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 14.11.2015).
3.8. Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 28 августа 2012 г. по делу N 33-1387/2012 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.11.2015).
3.9. Кассационное определение ВС Республики Марий Эл по делу № 33-48 от 06 июля 2010 г. // [Электронный ресурс]. URL: http://vs.mari.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=1504 (дата обращения: 18.10.2015).
3.10. Кассационное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 26 июля 2011 г. по делу N 33-1220 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.11.2015).
3.11. Определение ВС Республики Марий по делу № 21 – Г – 12 – 1 от 29.02.2012 г. // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 18.10.2015).
3.12. Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл по делу N 33-1103 от 10 июля 2012 г. // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.11.2015).
3.13. Решение Арбитражного суда республики Коми от 27.04.2010 Дело № А29–1504/2010 // [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/ ( дата обращения: 14.11.2015).
3.14. Решение Йошкар-Олинского городского суда по республике Марий Эл по делу № 2-3758/2013 от 14.08.13 // [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/xvsTW0iHCyNF/ (дата обращения: 17.11.2015).
3.15. Решение Йошкар-олинского городского суда Республики Марий Эл по делу № 2-3216/2013 от 21.05.13 г. // [Электронный ресурс]. URL : http://sudact.ru/regular/doc/gNd4F2YOWR68/(дата обращения: 17.11.2014).
1 Мальцев О.В. Проблемы реализации кредитных правоотношений в законодательстве Российской Федерации // Банковское право. - 2009. - N 5. - С. 18 - 21.
2 Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 28.11.2015).
3 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 28.11.2015).
4 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 06.09.2013) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 28.11.2015).
5 Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.09.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 29.11.2015).
6 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 29.11.2015).
7 Постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. по делу N А41-42058/09 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
8 Постановление ФАС Московского округа от 26 марта 2007 г. по делу N КГ-А40/1895-07 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
9 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 августа 2010 г. по делу N А38-6761/2009 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.11.2015).
10 Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. - 2011. - N 4. - С. 58 - 64.
11 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 « О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». // [Электронный ресурс]. URL.: http://www.consultant.ru/law/review/1001638.html (дата обращения: 27.11. 2015 г.).
12 Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации. - М.: Статут, 2008. - С. 17.
13 Решение Оренбургского районного суда от 27.08.2010 по делу N 2-22/10, (оставленному в силе 13.10.2010 Оренбургским областным судом) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 27.11.2015).
14 Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // [Электронный ресурс]. URL: http://www.zonazakona.ru/law/comments/413/ (дата обращения: 29.11. 2015 г.).
15 Мальцев О.В. Проблемы реализации кредитных правоотношений в законодательстве Российской Федерации // Банковское право. - 2009. - N 5. - С. 18 - 21.
16 Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. - 2013, № 4.
17 Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. - 2008. - № 4. - С. 53.
18 Долгов М. О доступности и уровне качества жилья в Марий Эл // [Электронный ресурс]. URL: http://mariuver.wordpress.com/2013/09/11/dolgov-o-zhlje/ (дата обращения: 23.11.2015).
19 Гуртов В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. - М.: РАГС, 2008. - С. 75.
20 Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // Приложение к журналу «Хозяйство и право». - 2009. - № 3. - С. 59.
21 Новоселова Л.А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. М.: Волтерс Клувер, 2009. - С. 19.
22 Лаукарт А.Н. Гражданско-правовое регулирование проведения публичных торгов и признания их недействительными. - Краснодар, 2009. - С. 13.
23 Федеральный Закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» // СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 11.01.2014).